Heizkostenverordnung

Heizkostenverordnung: Novelle bringt neue Pflichten und neue Haftungsrisiken

Die neue Heizkostenverordnung ist geprägt von klimapolitischen Zielen und mehr Anreizen zu einem sparsamen Umgang mit Wärme und Warmwasser. Wir möchten Sie im Folgenden über die wichtigsten Änderungen informieren! 

Die Heizkostenverordnung trat erstmals im Jahr 1981 in Kraft. Novellierungen erfolgten in den Jahren 1984 und 1989. Seitdem hat sich die Verordnung über die verbrauchsabhängige Abrechnung von Heiz- und Warmwasserkosten bestens bewährt und zu erheblichen Einsparungen von Energie beigetragen. Angesichts des Klimawandels, der weltweit steigenden Nachfrage nach Energie und stetig knapper werdenden Ressourcen müssen jedoch künftig alle Möglichkeiten ausgeschöpft werden, um den Verbrauch fossiler Energieträger weiter einzudämmen. So erfolgt im August 2007 der Beschluss des Integrierten Energie- und Klimaprogramms (IEKP) vonseiten der Bundesregierung. Zu dessen Zielen gehört, die CO2-Emissionen bis zum Jahr 2020 um 50 Prozent zu senken. Als Referenz dienen dabei die Emissionswerte von 1990. Des Weiteren sollen gegenüber den heutigen Werten zusätzlich 260 Mio. Tonnen an CO2 eingespart werden. Für Verbraucher bedeutet das, möglichst viele Möglichkeiten zu nutzen, um Energie und die damit verbundenen Kosten einzusparen.

Novellierung der Heizkostenverordnung

Als wichtigster Bereich gelten hierbei die Wohngebäude, denn sie kommen auf einen Anteil von 30 Prozent des gesamten Energieverbrauchs. Nach Einschätzungen der deutschen Energie-Agentur (dena) lassen sich über Raumwärme mit 75 Prozent und Warmwassererwärmung mit 12 Prozent hier die größten Einsparpotenziale realisieren. An dieser Stelle setzt auch die Novellierung der Heizkostenverordnung an, denn durch eine Erhöhung des verbrauchsabhängigen Anteils bei den Heizkostenabrechnungen soll die Motivation der Mieter, Energie zu sparen, nachhaltig gestärkt werden. Hinzu kommt eine Ausnahmeregelung zur Verbrauchserfassung, mit welcher zusätzlich ein Anreiz zum Bau von Passivhäusern geschaffen werden soll.

Neue Heizkostenverordnung: Unterstützung der Verbrauchsanalyse

Künftig sollen Nutzer das Ergebnis einer Ablesung schon innerhalb eines Monats erhalten. Dies gilt jedoch nur beim Einsatz von Geräten, die nicht über einen Stichtagsspeicher verfügen. Beispiele hierfür sind ältere Heizkostenverteiler auf Verdunstungsbasis und ohne Vergleichsröhrchen vom Vorjahr sowie Warmwasserkostenverteiler. Können Ablesewerte in den Messgeräten gespeichert und vom Mieter jederzeit abgerufen werden, entfällt diese Pflicht. Gleiches gilt für Warmwasserzähler, die mit einem Rollenzählwerk ausgestattet sind, da auch hier der Mieter stets selber dazu in der Lage ist, seinen Verbrauch zu kontrollieren.

Die neue Heizkostenverordnung: Vereinfachte Abrechnungsmaßstäben 

Im gleichen Zuge wurde auch das Verfahren zur Änderung von Verteilschlüsseln vereinfacht. Bisher musste der Gebäudeeigentümer den Verteilschlüssel selber für den prozentualen Anteil der Heiz- und Warmwasserkosten nach Fläche und Verbrauch festlegen. Eine Änderung dieses Maßstabs war danach nur einmal innerhalb der ersten drei Jahre gestattet. Nach diesem Zeitraum konnte eine Umstellung nur noch unter ganz bestimmten Umständen vorgenommen werden wie beispielsweise nach der Durchführung baulicher Maßnahmen, mit deren Hilfe sich eine nachhaltige Einsparung von Energie bewirken ließ. Seit dem 1. Januar 2009 ist es Eigentümern nun möglich, sowohl mehrfach als auch wesentlich unkomplizierter einen Wechsel der Abrechnungsmaßstäbe herbeizuführen. Der Gesetzgeber gestattet nun, neben den baulichen Maßnahmen auch bei anderen sachlichen Gründen den Verteilschlüssel zu wechseln. Es muss jedoch weiterhin beachtet werden, dass vor einer Änderung des Verteilschlüssels die Bewohner informiert werden. Sämtliche Änderungen gelten dann ab der kommenden Abrechnungsperiode.

Begünstigung einer verbrauchsgerechten Abrechnungsmaß 

Eine weitere wichtige Neuerung bezieht sich auf die Verteilung der Kosten der Wärmeversorgung. Üblich war bisher die Wahlfreiheit bei der Bestimmung der Anteile für Verbrauchs- und Grundkosten. In der neuen Heizkostenverordnung wird diese eingeschränkt: Für Gebäude, welche die Wärmeschutzverordnung vom 16. August 1994 nicht erfüllen, mittels Gas- oder Ölheizung beheizt werden und deren freiliegende Leitungen zur Wärmeversorgung größtenteils gedämmt sind, gilt künftig ein Verteilschlüssel von 30 % Grundkosten zu 70 % Verbrauchskosten. In der Praxis hat es sich gezeigt, dass es gerade bei älteren Gebäuden mit einem Baujahr vor 1994 schwierig sein kann, den korrekten Verteilschlüssel festzulegen. In solchen Fällen empfiehlt es sich, bei einem Energieberater oder Architekten Rat einzuholen.

Umlegung der Kosten für Verbrauchsanalyse

In Zukunft gehören auch die Kosten für Eichung und Verbrauchsanalyse zu den umlagefähigen Kosten im Rahmen des Betriebs der zentralen Heizungsanlage. Damit können nun auch Kosten für Auswertungen umgelegt werden, die dem Mieter dabei behilflich sind, sein Verbrauchsverhalten zu steuern und zu kontrollieren. Hier ist jedoch zu beachten, dass die Verbrauchsanalyse in erster Linie die Kostenentwicklung von Heizwärme und Warmwasserversorgung der letzten drei Jahre darstellen sollte. Auf diesem Wege lassen sich auch ein leistungsfähigeres Energiemonitoring sowie ein Benchmarking besser in die Wege leiten. Sowohl Eigentümer als auch Verwalter und Mieter haben Energiekosten und Verbrauchswerte dadurch ständig im Blick.

Neue Heizkostenverordnung geht stärker auf Erfassung der Warmwasserkosten ein

Seit Ende 2013 muss jene Wärmemenge, die auf die zentrale Warmwasserversorgung entfällt, mit einem Wärmezähler gemessen werden. Eine rechnerische Ermittlung des Energieanteils an der Warmwasserbereitung wird vom Gesetzgeber nur dann gestattet, wenn deren Erfassung mit einem unzumutbar hohen Aufwand verbunden ist. Die Formeln, die in solchen Fällen anzuwenden sind, wurden im Rahmen einer differenzierteren Berechnung grundlegend überarbeitet. Es gibt nun beispielsweise einen flächenbezogenen Faktor, der den pauschalen, prozentual dargestellten Warmwasseranteil ersetzt. Je besser die Dämmung in einem Haus, desto mehr steigt der Anteil des Energieverbrauchs zur Warmwasserbereitung am Gesamtverbrauch des Haushalts. Darüber hinaus wurde die Heizwerttabelle um neue, alternative Brennstoffarten wie z. B. Pellets und Hackschnitzel ergänzt.

Sonderfälle der Kostenverteilung

Die neue Heizkostenverordnung schafft in diversen Sonderfällen Klarheit. Kann beispielsweise aus zwingenden Gründen der anteilige Wärme- oder Warmwasserverbrauch nicht ordnungsgemäß erfasst werden, darf der Verbrauch vom Gebäudeeigentümer auf Basis des Durchschnittsverbrauches des Gebäudes oder der jeweiligen Nutzergruppe berechnet werden. Durch die Erweiterung des Schätzverfahrens wir eine im Alltag bereits erprobte Praxis festgeschrieben und somit mehr Rechtssicherheit für Eigentümer geschaffen.

Ausnahmeregelung für Passivhäuser

Eigentümer von Passivhäusern werden vom Gesetzgeber belohnt. Die Heizkostenverordnung enthält eine Ausnahmeregelung für Gebäude, deren Heizwärmebedarf unterhalb von 15 kWh je m² pro Jahr liegt. In diesen fällen sind die §§ 3 bis 7 nicht anzuwenden, soweit sie sich auf die Versorgung mit Wärme beziehen. Dennoch ist eine verbrauchsabhängige Abrechnung von Warm- und Kaltwasser in einem Passivhaus empfehlenswert, da die Ausstattung mit entsprechenden Zählern nachweislich zu niedrigeren Verbrauchswerten führt.

Ausstattung zur Verbrauchserfassung

Warmwasserkostenverteiler und Mess- und Verteilgeräte, die nicht mehr den anerkannten Regeln der Technik entsprechen, mussten bis spätestens zum 31.12.2013 ausgetauscht werden. Dazu gehörten beispielsweise auch Heizkostenverteiler, die vor dem 01.07.1981 installiert worden waren. Inkrafttreten der ÄnderungenDie Novellierung der Heizkostenverordnung ist zum 1. Januar 2009 in Kraft getreten. Für Abrechnungszeiträume, die vor diesem Datum begonnen hatten, war die Verordnung in der bis zum 31. Dezember 2008 gültigen Fassung anzuwenden. Die Novellierung der Heizkostenverordnung kann zurückblickend als großer Schritt zu mehr Energieeffizienz gesehen werden.

Häufige Fragen und Antworten zur Heizkostenabrechnung

Welche Gründe für zu hohe Abrechnungsbeträge sind besonders häufig?Eine veraltete Heizanlage, die nicht mehr wirtschaftlich zu arbeiten imstande ist sowie Häuser ohne ausreichende Wärmedämmung können sich schnell in viel zu hohen Heizkosten niederschlagen. In vielen Fällen sind auch Heiznebenkosten höher, als sie eigentlich sein sollten. Typische Beispiele hierfür sind Instandhaltungskosten und Kosten für den Betriebsstrom.

Wie können sich Mieter gegen eine überhöhte Rechnung am besten zur Wehr setzen?

Es besteht die Möglichkeit, ein Heizgutachten erstellen zu lassen, in dem die Heizkostenabrechnung auf Ihre Korrektheit hin überprüft wird. Dieses Gutachten kann dann auch dem Vermieter präsentiert werden. Sollten im Rahmen der Abrechnung eindeutig Fehler zu verzeichnen sein, kann vom Mieter eine neue Abrechnung verlangt werden. Darüber hinaus können Mieter beim örtlichen Mieterverein Hilfe bezüglich der Prüfung ihrer Abrechnung finden.

Können Mieter Einsicht in die Unterlagen verlangen?

Ja, können sie! Voraussetzung ist, dass sich Mieter innerhalb von vier Wochen bei ihrem Vermieter melden müssen. Der Vermieter muss zudem gestatten, dass Notizen oder Fotografien der Unterlagen angefertigt werden. Er kann die Belege als Fotokopie aber auch gleich an den Mieter senden.

Welche Fehler kommen verhältnismäßig häufig vor?

Eine zu spät zur Verfügung gestellte Heizkostenabrechnung, nicht stimmende Verteilungsschlüssel, zu hohe Verbrauchsangaben und die falsche Berechnung der Quadratmeterzahl bei der Wohnfläche. Bei einem Mieterwechsel kann es zudem vorkommen, dass die Kosten zwischen ein- und ausziehenden Mietparteien falsch verteilt wurden.

Was beinhaltet die Heizkostenverordnung?

§ 2 Heizkostenverordnung: Vorrangklausel

Vermieter müssen sich bei der Erstellung der Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung stets an die Vorgaben der Heizkostenverordnung halten. Es besteht demnach auch keine Möglichkeit, diese Verordnung über den Mietvertrag außer Kraft zu setzen. Ebenfalls nicht möglich sind Warmmietverträge, verbrauchsunabhängige Inklusivmieten oder Heizkostenpauschalen. 

§§ 7-9 Heizkostenverordnung: Verteilung der Kosten

50 % bis 70 % entsprechen dem Wärmeverbrauch je Haushalt bzw. Nutzer.

30 % bis 50 % werden anteilig nach Wohn- und Nutzfläche bzw. nach umbautem Raum verteilt.

Die Höhe des Anteils ist zudem von der Dämmung der Leitungen abhängig.

§ 7 Heizkostenverordnung: Aufzuteilende Kosten

- Verbrauchte Menge an Brennstoff zuzüglich deren Lieferkosten

- Betriebsstrom

- Wartung und Pflege der Heizungsanlage

- Eichung der Messinstrumente

- Berechnung, Aufteilung und Verbrauchsanalyse

In welchen Fällen ist die Heizkostenverordnung nicht anwendbar?

Gemäß § 11 der Heizkostenverordnung findet diese in den folgenden Ausnahmefällen keine Anwendung:

- Vermieter ist der einzige Nachbar. Wenn Mieter und Vermieter beispielsweise gemeinsam ein Zweifamilienhaus bewohnen, müssen die Heizkosten nicht mehr verbrauchsabhängig abgerechnet werden. Zieht der Vermieter jedoch aus und stattdessen ein zweiter Mieter ein, ist die Heizkostenverordnung wieder für alle Parteien bindend.

- Passivhäuser, deren Heizwärmebedarf unter 15 kWh pro m² liegt. Sie sind von der Heizkostenverordnung ausgenommen. Begründet wird dies mit dem vergleichsweise hohen Aufwand einer verbrauchsabhängigen Abrechnung angesichts des sehr niedrigen Energieverbrauchs. Der Aufwand wird als zu groß und dementsprechend unwirtschaftlich angesehen.

- Technische Schwierigkeiten. Kann die verbrauchsabhängige Heizkostenabrechnung aus technischen Gründen nicht umgesetzt werden oder generell unwirtschaftlich sein, ist die Möglichkeit gegeben, eine Abrechnung unabhängig vom tatsächlichen Verbrauch zu erstellen.

- Sonstige Ausnahmen. Für Wohnungen, die vor dem 1. Juli 1981 gebaut wurden und in denen die Heizung nicht reguliert werden kann, bestehen entsprechende Ausnahmen. Gleiches gilt, wenn besonders energiesparende Heizungsanlagen wie beispielsweise Wärmepumpen oder thermische Solaranlagen vorhanden sind.

Rechte und Pflichten des Vermieters

Sollte es Vorkommen, dass sich Vermieter nicht an diese Vorgaben halten, können Mieter gemäß Heizkostenverordnung den Heizkostenanteil, der in der Nebenkostenabrechnung ausgewiesen ist, um 15 Prozent kürzen. Das gilt auch für Fehler bei der Wohnflächenberechnung. Daneben ist der Mieter dazu berechtigt, vom Vermieter eine Abrechnung anhand des tatsächlichen Verbrauchs einzufordern.

Neue Heizkostenverordnung: Alle Änderungen auf einen Blick

Wir haben für Sie die Änderungen in der neuen Heizkostenverordnung markiert. Laden Sie sich hier die neue Heizkostenverordnung runter.